Người giàu Mỹ đang thể hiện sức mạnh của họ trên thị trường bất động sản

Hoa Kỳ đang phải đối mặt với một trong những thị trường nhà ở có giá cả phải chăng nhất trong nhiều thập kỷ, với doanh số bán nhà trì trệ và một thế hệ người mua nhà đầy tham vọng bị loại khỏi thị trường. Nhưng có một nhóm đang đương đầu với cuộc khủng hoảng: người giàu.

Nhìn chung, đây là một mùa bán hàng quan trọng đáng lo ngại ở Hoa Kỳ. Doanh số bán nhà mới giảm nhẹ trong tháng 6, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng, sau khi giảm 15% trong tháng 5, trong khi lượng giao dịch nhà cũ giảm tháng thứ tư liên tiếp.

Điểm sáng duy nhất trên thị trường là những ngôi nhà sang trọng. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia, loại giá duy nhất có doanh số bán tăng trong tháng 6 là những ngôi nhà trị giá hơn 1 triệu USD. Không khó để hiểu tại sao. Với lãi suất thế chấp cố định thời hạn 30 năm dao động quanh mức 3% từ cuối năm 2019 đến đầu năm 2022 và hiện ở mức khoảng 6,8%, bất kỳ ai cần vay tiền đều phải trả nhiều tiền hơn cho cùng một căn nhà so với chỉ vài năm trước.

Nhưng những người mua có túi tiền dồi dào không cần phải lo lắng vì họ luôn có sẵn tiền mặt.

Lisa Rooks Morris, một đại lý bất động sản hạng sang của Douglas Elliman ở Sarasota, Fla., cho biết: “Tôi không thể nhớ lần cuối cùng tôi nghe người mua nói về tài chính là khi nào. "Tất cả đều đi kèm với tiền mặt."

Kết quả là sự bùng nổ bất động sản cao cấp đã đẩy công ty xây dựng nhà sang trọng lớn nhất quốc gia lên một tầm cao mới. Toll Brothers Inc. đã báo cáo số lượng đơn đặt hàng mạnh hơn mong đợi trong báo cáo thu nhập tài chính quý hai vào tháng 5 và nâng dự báo giao hàng cả năm. Cổ phiếu của công ty đã tăng khoảng 160% kể từ đầu năm 2023 và hiện đang ở gần mức cao nhất mọi thời đại, khiến nó trở thành cổ phiếu tăng giá lớn thứ sáu trong S&P MidCap 400 so với cùng kỳ và là công ty hoạt động tốt thứ hai ở Hoa Kỳ trong sáu tháng qua.

Ali Wolf, nhà kinh tế trưởng tại Zond, cho biết: "Trong lịch sử, khi lãi suất tăng, những ngôi nhà có giá cao hơn sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên. Nhưng ngày nay chúng ta không thấy điều đó. Giá nhà cao và thị trường chứng khoán mạnh mẽ mang lại cho những người Mỹ giàu có hơn một cơ hội." cung cấp một tấm đệm chống lại những cú sốc lãi suất.”

Dữ liệu của Redfin cho thấy tính đến cuối quý đầu tiên, 45% người mua nhà cao cấp ở Mỹ đã sử dụng toàn bộ tiền mặt để mua nhà, đạt mức cao nhất trong ít nhất một thập kỷ. Danh mục đầu tư chứng khoán mạnh, việc bán tài sản thương mại lâu năm và tài sản thế hệ mới được thừa kế đều là những nguồn tài trợ phổ biến.

Ngược lại, người mua ở mức đầu vào dựa vào tiền tiết kiệm và thu nhập cá nhân, vốn không theo kịp lạm phát. Đối với những người đi vay có thu nhập thấp, vấn đề không chỉ là lãi suất thế chấp tăng mà còn là khó khăn trong việc được chấp thuận cho vay, khi các khoản nợ quá hạn cho thẻ tín dụng và khoản vay mua ô tô tiếp tục gia tăng.

Ben Ayers, nhà kinh tế cấp cao của Nationwide, cho biết: “Sự khác biệt mà chúng ta đang thấy trong thị trường nhà ở là một mô hình thu nhỏ của sự khác biệt trong nền kinh tế”. Giá trị tài sản ở Hoa Kỳ đang tăng vọt, "và trong khi nhiều người đang thu lợi từ nó, thì mặt khác, mọi người lại chỉ kiếm sống qua ngày".

Những người mua giàu có đang quay trở lại Black Diamond, một thành phố đang nổi lên cách Seattle, Washington hơn 30 dặm về phía nam. Tại The Regency at Ten Trails, cộng đồng người lớn năng động của Toll Brothers ở thị trấn khai thác than trước đây, giá khởi điểm là 600.000 USD, nhưng những căn phổ biến nhất được bán với giá hơn 1 triệu USD và rộng khoảng 2.000 feet vuông (186 mét vuông). . Theo Toll Brothers, hơn một nửa số người mua đã trả tiền mặt và đại lý bán hàng Christy Brewer cho biết cô nhận thấy nhu cầu tăng lên trong vài tháng qua.

Đầu năm nay, Morris đã bán một ngôi nhà mới xây trị giá 7,75 triệu USD ở Florida sau khi niêm yết nó trong 72 giờ. Bà nói, sự khác biệt giữa bây giờ và trong đại dịch là tình trạng dư thừa hàng tồn kho chất lượng.

Morris nói: “Bây giờ bạn có thời gian để thực sự suy nghĩ, mua sắm và thương lượng, điều mà nhiều người mua đã không thể làm được trong các cuộc chiến trong thời kỳ đại dịch.

Ngành xây dựng nhà ở không bỏ qua nhu cầu về nhà ở giá rẻ. Thách thức là làm thế nào để đạt được điều này trong một môi trường mà mọi thứ cần thiết để xây một ngôi nhà đều có giá cao hơn bao giờ hết.

Ví dụ, David Weekley Homes có trụ sở tại Houston, một trong những công ty xây dựng tư nhân lớn nhất ở Hoa Kỳ, đang phát triển nhanh chóng trên thị trường dành cho người trưởng thành năng động. Nhưng theo Chủ tịch Chris Weekley, công ty đã phải vật lộn để sản xuất những ngôi nhà có giá dưới 400.000 USD do chi phí đất đai, nhân công và vật liệu tăng cao.

Weekley nói: “Mọi nhà xây dựng đều đang cố gắng xây những ngôi nhà có giá phải chăng hơn. “Nhưng rủi ro mà chúng tôi gặp phải là cách duy nhất để có được đất rẻ hơn là đi xa hơn. Đó là một sự đánh cược rủi ro hơn.”

Đồng thời, số lượng người mua tiềm năng có tiền trong túi là rất lớn - tính đến năm 2022, 39% nhà ở Hoa Kỳ sẽ không cần thế chấp.

“Người mua cao cấp đang mua bằng tiền mặt,” Wolf của Zonda cho biết.