Doanh nghiệp bất động sản 'giải khát' vốn bằng trái phiếu

Doanh nghiệp bất động sản 'giải khát' vốn bằng trái phiếu

Công ty bất động sản tăng huy động trái phiếu khi tín dụng chậm lại, phát hành cổ phiếu trầm lắng và áp lực thanh toán nợ ngày càng lớn.

Theo thống kê của đơn vị xếp hạng tín nhiệm VIS Rating, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản nhà ở đạt gần 149.500 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm, tăng 126% so với cùng kỳ. Cụ thể, 28 tổ chức phát hành với tổng cộng 61 trái phiếu trong 9 tháng. Lãi suất phát hành bình quân đạt khoảng 11,4% một năm, tăng 1,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2025.

"Khả năng tiếp cận nguồn vốn suy yếu do tín dụng bất động sản thắt chặt và hoạt động phát hành cổ phiếu hạn chế, khiến các chủ đầu tư chuyển sang nguồn trái phiếu có chi phí vốn cao", nhóm phân tích nhận định.

Hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở từ năm 2022 đến nay. Nguồn: VIS Rating

6 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng bất động sản còn 8,6%, giảm so với mức 15% cùng kỳ năm ngoái. Cùng thời gian, tổng giá trị phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản chỉ đạt khoảng 350 tỷ đồng, giảm 86% so với cùng kỳ, tương đương khoảng 3% tổng giá trị phát hành trong năm 2025.

Trong khi đó, nhu cầu vốn của các chủ đầu tư vẫn lớn, từ việc triển khai dự án mới đến tái cấp vốn và thanh toán các khoản nợ đến hạn. VIS Rating cho biết một số doanh nghiệp quy mô trung bình dự kiến tăng vốn trong nửa cuối năm để xử lý trái phiếu quá hạn như Novaland (NVL) hoặc tài trợ phát triển dự án như Phát Đạt (PDR) và Hải Phát (HPX).

Đơn vị này dự báo hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, do nhu cầu tái cấp vốn và tài trợ cho các dự án lớn.

Áp lực đáng chú ý nằm ở lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn khoảng 167.000 tỷ đồng trong quý IV và năm 2027. Riêng năm sau, Chứng khoán Thiên Việt (TVS) ước tính lượng trái phiếu bất động sản đến hạn khoảng 111.000 tỷ đồng, gần gấp đôi phần còn lại của năm 2026. Trong đó, quý IV/2027 chiếm khoảng 44.000 tỷ đồng.

Dù giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng, trái phiếu đang có chi phí cao hơn. Theo VIS Rating, lãi suất phát hành bình quân 11,4% một năm trong 9 tháng đầu năm, tăng 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ. Trong nửa đầu năm, TVS cũng ghi nhận lãi suất phát hành trung vị của trái phiếu bất động sản ở mức khoảng 12% một năm.

Áp lực này xuất hiện khi thị trường nhà ở có dấu hiệu chững lại. Theo dữ liệu do Chứng khoán SSI tổng hợp, số lượng giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm giảm 16% so với cùng kỳ, xuống còn 244.860 giao dịch. Tồn kho đạt khoảng 39.284 căn vào cuối quý II, tăng 55% so với cùng kỳ.

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP HCM tăng, nhưng sức mua suy yếu do lãi suất vay mua nhà cao. Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm còn 67%, so với mức 90-105% trong giai đoạn trước. Một số khu vực trên thị trường thứ cấp ghi nhận giá chào bán giảm 20-30% so với vùng đỉnh.

Nhân viên tại một ngân hàng ở Hà Nội đang đếm tiền. Ảnh: Giang Huy

Diễn biến này khiến khả năng thu tiền từ bán hàng trở thành yếu tố quan trọng đối với năng lực trả nợ của chủ đầu tư. Trong khi đó, các doanh nghiệp vẫn phải chi vốn cho quỹ đất, xây dựng và phát triển dự án, cũng như thanh toán các nghĩa vụ tài chính hiện hữu.

VIS Rating cho biết doanh thu và EBITDA (lợi nhuận trước khấu hao, thuế và lãi vay) của nhóm chủ đầu tư niêm yết trong 6 tháng đầu năm tăng lần lượt 89% và 100% so với cùng kỳ, lên mức cao nhất kể từ năm 2022, nhờ bàn giao các dự án mở bán trong giai đoạn 2024-2025. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh tích cực chưa phản ánh đầy đủ khả năng tạo tiền để trả nợ.

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của nhóm doanh nghiệp này tăng lên 74% trong nửa đầu năm, so với mức trung bình 54% trong giai đoạn 2022-2025. Ngoại trừ Vinhomes (VHM), dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của phần lớn chủ đầu tư niêm yết tiếp tục âm.

Theo VIS Rating, hồ sơ tín nhiệm của ngành có thể suy yếu trong nửa cuối năm, đặc biệt ở các doanh nghiệp quy mô nhỏ và những chủ đầu tư có dự án vướng mắc pháp lý. Nhóm này chịu rủi ro thanh khoản cao hơn do khó tạo dòng tiền từ bán hàng, trong khi vẫn phải đáp ứng nghĩa vụ nợ.

Trong bối cảnh đó, trái phiếu giúp doanh nghiệp bổ sung nguồn vốn và cơ cấu lại các khoản nợ, nhưng không tự giải quyết được bài toán thanh khoản nếu dự án chậm triển khai hoặc sức mua tiếp tục yếu. Khả năng tái cấp vốn sẽ có sự phân hóa, khi các chủ đầu tư lớn có dự án đủ điều kiện triển khai, kế hoạch bàn giao khả thi và quan hệ lâu năm với ngân hàng được đánh giá có lợi thế hơn.

Tất Đạt